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Veröffentlichungen
   
Ramon Herbst                            
2016 - Mietrecht
Ein ständiges Spannungsfeld zwischen Mieter und Vermieter

2016 - Kein Geld zu verschenken!
Das Mieterhöhungsverlangen durch den Vermieter
 
 

Kein Geld zu verschenken! Das Mieterhöhungsverlangen durch den Vermieter

Wohnraum wird nicht nur immer knapper sondern auch immer teurer! So sind Mieterhöhungen an der Tagesordnung. Kein Mieter freut sich darüber, ein Mieterhöhungsschreiben des Vermieters im Briefkasten vorzufinden. Viele Mieter Zahlen aber dennoch die Mieterhöhung ohne diese zu hinterfragen! Dabei sind viele Mieterhöhungsverlangen unbegründet und/oder viel zu hoch!

Eine Überprüfung lohnt sich, da die gesetzlichen Anforderungen an eine wirksame Mieterhöhung sehr hoch sind. Umgekehrt lohnt es sich ebenfalls für den Vermieter eine geplante Mieterhöhung zuvor anwaltlich prüfen zu lassen und auf ein sicheres Fundament zu stellen.

Eine Mieterhöhung muss grundsätzlich direkt vom Vermieter kommen. Die Mieterhöhung muss schriftlich erfolgen und von allen Vermietern unterschrieben sein. Ist ein Bevollmächtigter eingeschaltet muss die Originalvollmacht vorgelegt werden. Ebenfalls müssen alle Mieter Adressat der Mieterhöhung sein, sonst leidet diese bereits an formellen Mängeln.

Bei den Anforderungen an eine Mieterhöhung ist weiterhin  zwischen der vertraglich vereinbarten Mieterhöhung, der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete und der Mieterhöhung nach Renovierung oder Modernisierung zu unterscheiden. Fallstricke lauern überall und so ist die Abwehr eines schlecht vorbereiteten Mieterhöhungsverlangens oftmals möglich.

Bei einer mietvertraglich vereinbarten Staffelmiete werden Mietsteigerungen schon im Voraus vereinbart. Voraussetzung ist jedoch, dass die Mieterhöhung im Mietvertrag in Eurobeträgen angegeben ist. Die Angabe der Steigerung in Prozent reicht nicht! Außerdem muss zwischen jeder Staffel mindestens ein Jahr liegen.

 

In der Praxis werden Mieterhöhungen aber meistens damit begründet, dass die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst werden soll. Die „Ortsüblichkeit“ ist ein schwammiger Begriff. Der Vermieter muss diese nachweisen. Dies gelingt vielen Vermietern jedoch nicht. Der Vermieter kann die Mieterhöhung durch den Mietspiegel begründen, ein Gutachten heranziehen, oder aber auch Vergleichswohnungen benennen, um die Ortsüblichkeit nachzuweisen. Bezieht der Vermieter sich bei der Mieterhöhung auf die vergleichbaren Wohnungen, muss er mindestens drei Wohnungen nennen, die wirklich nach Art der Wohnung, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage vergleichbar sind. Der Mieter muss hierbei der Mieterhöhung zustimmen. Er darf nach Ablauf des Monats, in dem er die Mieterhöhung bekommt, zwei weitere Monate überlegen und muss bei einer berechtigten Mieterhöhung die Zustimmung erklären – bei einer unberechtigten darf er die Zustimmung verweigern, die der Vermieter dann einklagen müsste. Es besteht genügend Zeit in Ruhe zu prüfen. Voreilige Zahlungen dagegen können nachteilig sein. So hat der Bundesgerichthof in regelmäßigen unbeanstandeten Mietzahlungen eine stillschweigende Zustimmung zur Mieterhöhung nach dem Grundsatz „wer zahlt stimmt zu“ gesehen.

Der Vermieter kann eine Mieterhöhung auch dann aussprechen, wenn er eine Modernisierung durchgeführt hat. Von diesen Modernisierungskosten kann der Vermieter tatsächlich jährlich 11% auf den Mieter umlegen. Eine Modernisierung liegt aber nur dann vor, wenn nachhaltig Energie oder Wasser eingespart wird oder sich die Wohnverhältnisse und der Gebrauchswert verbessern. Arbeiten, die lediglich der Erhaltung des Gebäudes dienen, dürfen nicht umgelegt werden. Zudem kann dem Mieter ggf. für entstandene Reinigungskosten oder Ähnliches aufgrund der vom Vermieter ausgeführten Arbeiten einen Anspruch auf Aufwendungsersatz haben. Kommt es durch die Arbeiten zudem zu Beeinträchtigungen des Wohnwertes, so kann der Mieter auch einen Anspruch auf Mietminderung durchsetzen.

 




 

Bildunterschrift: Rechtsanwalt Ramon Herbst